Warszawscy dominikanie alarmują, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty w październiku przez Radę m.st. Warszawy może zagrozić dalszemu funkcjonowaniu klasztoru na Służewie. Uchwalone przepisy, które mają chronić zabytkowy charakter tego miejsca, według zakonników w praktyce uniemożliwiają ocieplenie budynku, przeprowadzenie niezbędnych remontów, dostosowanie obiektu do wymogów bezpieczeństwa, a nawet budowę domu opieki dla seniorów. Szczególne kontrowersje budzą zapisy nakazujące zachowanie elewacji w formie, która – jak wynika z przedstawionych przez klasztor dokumentów historycznych – nigdy nie była docelowym zamysłem architekta. Dominikanie deklarują gotowość do rozmów i daleko idących kompromisów, jednak zarzucają urzędnikom i organom konserwatorskim brak merytorycznych odpowiedzi na zgłaszane problemy.
15 października 2026 roku Rada m.st. Warszawy przyjęła uchwałę dotyczącą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „Służew w rejonie Klasztoru oo. Dominikanów”. Dokument reguluje sposób zagospodarowania obszaru obejmującego między innymi nieruchomość dominikanów przy ulicy Dominikańskiej na Mokotowie.
Zakonnicy sprzeciwiają się przyjętym rozwiązaniom. W informacji prasowej z 2 listopada wskazują, że plan nie tylko ogranicza możliwość rozwoju działalności duszpasterskiej i społecznej, lecz również utrudnia przeprowadzenie prac koniecznych do utrzymania istniejących budynków. Zdaniem wspólnoty część zapisów jest wewnętrznie sprzeczna, nie znajduje uzasadnienia w stanie technicznym obiektów i może prowadzić do dalszej degradacji zabytkowego kompleksu.
Jednym z najbardziej kontrowersyjnych postanowień jest obowiązek zachowania strefy zieleni na ponad 80 proc. powierzchni nieruchomości klasztornej. Jak wyjaśniają dominikanie, nowa zabudowa jest dopuszczona na zaledwie około 6 proc. działki, a na pozostałym obszarze możliwości inwestycyjne ograniczono przede wszystkim do obrysów istniejących budynków.
Sytuacja jest szczególnie problematyczna, ponieważ obowiązujące przy opracowywaniu planu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przewidywało dla tego terenu funkcję usługową oraz wskaźnik intensywności zabudowy na poziomie 1,5. Tymczasem przyjęty plan ustala go na poziomie 1,2 dla terenu B.16.U oraz 0,8 dla terenu B.17.UKr, obejmującego kościół i budynek klasztoru.
Co istotne, według obliczeń przedstawionych przez zakonników istniejąca zabudowa na terenie B.17.UKr osiąga już intensywność około 0,85. Oznacza to, że obecne budynki przekraczają wskaźnik przewidziany przez miasto dla tego obszaru. Dominikanie podnoszą również, że w planie zróżnicowano sposób określania wskaźników dla dwóch części tej samej nieruchomości, co ich zdaniem dodatkowo komplikuje możliwość prowadzenia inwestycji. Zatem nie dość, że miasto nie zezwala na żadną dodatkową budowę i ogranicza możliwości rozwoju klasztoru niezbędne do jego dalszego funkcjonowania, to na dodatek uchwalone normy są niższe niż aktualny wskaźnik intensywności zabudowy.
Jeszcze poważniejsze zastrzeżenia dotyczą jednak bezpieczeństwa. Zgodnie z uchwalonymi regulacjami niektóre elementy budynków, takie jak schody, podesty, pochylnie, rampy czy windy, mogą co do zasady wystawać poza wyznaczone linie zabudowy maksymalnie o 2 metry. Problem polega na tym, że przygotowany przez klasztor projekt dostosowania obiektu do obowiązujących przepisów wymaga znacznie większej przestrzeni.
Wiatrołapy, schody i wyjścia ewakuacyjne miałyby przekraczać wyznaczone linie zabudowy o około 3,2–4,5 metra. Schody z platformą przeładunkową, niezbędne do dostaw żywności, potrzebują około 4 metrów, a zaplecze techniczne nawet 8,5 metra. Według dominikanów przyjęte ograniczenia uniemożliwiają zatem wykonanie prac mających zapewnić zgodność budynku z przepisami przeciwpożarowymi, BHP oraz wymaganiami dotyczącymi dostępności dla osób z niepełnosprawnościami.
Kolejną kwestią jest elewacja klasztoru. Przyjęty plan nakazuje zachowanie historycznej formy budynku, wystroju elewacji, materiałów i kolorystyki. Zdaniem zakonników problem polega na tym, że obecny wygląd ceglanych ścian nie jest rezultatem ukończonego projektu architektonicznego, lecz konsekwencją przerwania budowy przed ponad 80 laty.
Historia klasztoru sięga 1935 roku, kiedy zakon otrzymał pozwolenie na budowę kompleksu i centrum formacyjnego. Przed wybuchem II wojny światowej powstał jedynie fragment planowanego założenia. Niemiecki okupant uniemożliwił kontynuowanie prac, w tym ukończenie tynkowania elewacji. Po wojnie obiekt zajęły władze komunistyczne, które również nie dopuściły do dokończenia inwestycji.
Dominikanie powołali się na dokumentację historyczną wskazującą, że oryginalny projekt przewidywał otynkowanie elewacji. Według pozyskanych przez klasztor opinii konserwatorskich widoczne obecnie cegły nie były przeznaczone do eksponowania. Sposób ich ułożenia oraz brak odpowiedniego spoinowania mają świadczyć o tym, że ściany od początku przygotowywano pod warstwę tynku.
W efekcie powstała sytuacja, w której przepisy mające chronić historyczny wygląd obiektu utrwalają stan będący skutkiem niedokończenia przedwojennej inwestycji. Klasztor wskazuje, że uchwała nakazuje zachowanie wystroju odbiegającego od rzeczywistego projektu historycznego.
Problem ma również wymiar techniczny. Ekspertyzy przywoływane przez dominikanów wskazują na postępujące niszczenie odsłoniętych cegieł, ubytki materiału oraz zawilgocenie murów. Rzeczoznawca Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego w opinii ze stycznia 2026 roku miał stwierdzić, że dalsza ekspozycja cegieł może w przyszłości powodować zagrożenie dla osób przechodzących w pobliżu budynku.
Zakonnicy chcieliby ocieplić budynek od zewnątrz, jednocześnie uzgadniając z konserwatorem sposób wykończenia elewacji. Nie upierają się przy jednym materiale – deklarują gotowość zastosowania zarówno tynku zgodnego z historycznymi projektami, jak i wykończenia nawiązującego do cegły.
Stołeczny Konserwator Zabytków wskazywał natomiast możliwość ocieplenia budynku od wewnątrz. Zdaniem klasztoru takie rozwiązanie jest niebezpieczne. Przygotowana na jego zlecenie opinia techniczna ostrzega przed zawilgoceniem murów, przyspieszoną korozją stalowych elementów konstrukcyjnych oraz osłabieniem ścian wskutek cyklicznego przemarzania. Ekspertyza wskazuje również na ryzyko poważnych uszkodzeń konstrukcji w dłuższej perspektywie, czego możliwym skutkiem jest katastrofa budowlana.
Ocieplenie od wewnątrz wymagałoby ponadto przebudowy instalacji i czasowego wyłączenia budynku z użytkowania. Dominikanie podkreślają, że takie rozwiązanie byłoby niezwykle trudne do pogodzenia z codziennym funkcjonowaniem klasztoru.
Spór o termomodernizację był już przedmiotem postępowania sądowego. Prawomocnym wyrokiem z 6 maja 2026 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił zalecenia Stołecznego Konserwatora Zabytków, które w praktyce wykluczały możliwość ocieplenia budynku od zewnątrz. Według informacji przedstawionych przez klasztor sąd zakwestionował arbitralny sposób wydania tych zaleceń i brak należytego uzasadnienia. Sam wyrok nie oznacza jednak uzyskania zgody na planowaną termomodernizację.
Kontrowersje dotyczą także innych budynków znajdujących się na terenie kompleksu. Przykładem jest tak zwany dom ekonoma, objęty ochroną konserwatorską i wpisany do gminnej ewidencji zabytków. Według zakonników obiekt od wielu lat pozostaje ruiną, a jego stan był bardzo zły jeszcze przed objęciem go ochroną. Poniższe zdjęcia przedstawiają stan „zabytku”:
Podobne problemy dotyczą budynków gospodarczych. Klasztor argumentuje, że ich odtworzenie wymagałoby niemal całkowitej odbudowy, na którą wspólnota nie ma środków. Jednocześnie ograniczenia konserwatorskie utrudniają inne zagospodarowanie nieruchomości. Galeria przedstawia stan budynku gospodarczego, którego nie można zmodernizować ze względu na uchwalony plan:
Kwestia finansowania jest jednym z najważniejszych elementów całego sporu. Dominikanie utrzymują się z dobrowolnych ofiar i nie prowadzą działalności nastawionej na zysk. Koszty eksploatacji nieocieplonego kompleksu stale rosną, a według przedstawionych danych rachunki za ogrzewanie w miesiącach zimowych znacznie przekraczają 100 tys. zł miesięcznie.
Klasztor nie dysponuje środkami pozwalającymi na samodzielne sfinansowanie generalnego remontu i termomodernizacji. Konieczne byłoby pozyskanie zewnętrznego finansowania, w tym kredytów. Ich spłata wymagałaby jednak stabilnego źródła dochodów.
Rozwiązaniem proponowanym przez dominikanów jest budowa domu senioralnego, domu opieki lub podobnej placówki na własnym terenie. Inwestycja miałaby jednocześnie realizować społeczną misję zakonu i zapewniać środki na utrzymanie całego kompleksu. Zakonnicy podkreślają, że nie planują działalności deweloperskiej, budowy biurowców ani typowo komercyjnego wykorzystania nieruchomości.
Według Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy inwestycja związana z opieką nad seniorami mogłaby zostać zrealizowana w ramach przyjętych ustaleń planu. Dominikanie nie podzielają jednak tego stanowiska. Powołując się na rozmowy z podmiotami zajmującymi się projektowaniem i prowadzeniem takich placówek, przekonują, że powierzchnia dopuszczona pod nową zabudowę jest zbyt mała, aby powstał tam dom opieki zdolny do samodzielnego utrzymania się.
Zakonnicy zarzucają organom konserwatorskim ignorowanie ekspertyz, dokumentacji historycznej oraz zgłaszanych propozycji kompromisowych. Podkreślają, że od wielu miesięcy podejmują działania zmierzające do wypracowania rozwiązania, które pozwoliłoby pogodzić ochronę zabytków z dalszym funkcjonowaniem klasztoru.
Wspólnota uczestniczyła w konsultacjach społecznych projektu planu, między innymi w październiku 2025 roku i czerwcu 2026 roku. Przedstawiciele zakonu pojawili się również 8 października 2026 roku na posiedzeniu Komisji Ładu Przestrzennego Rady m.st. Warszawy, a następnie na sesji rady miasta 15 października. Apelowali o wstrzymanie uchwalenia planu do czasu osiągnięcia porozumienia z organami konserwatorskimi. Mimo tych wystąpień uchwała została przyjęta.
Dodatkowo na początku lutego 2026 roku dominikanie złożyli do Stołecznego Konserwatora Zabytków wnioski dotyczące między innymi termomodernizacji, zagospodarowania terenu, rozbiórki budynków gospodarczych oraz wykreślenia niektórych obiektów z gminnej ewidencji zabytków. Jak wynika z informacji przekazanej 2 listopada, po ponad 250 dniach wnioski nadal pozostawały bez rozstrzygnięć.
„Pomimo aktywnych działań ze strony Klasztoru, prowadzonych od wielu miesięcy zarówno przed organami konserwatorskimi, jak i w trakcie procedury planistycznej, zdecydowana większość uwag i zastrzeżeń Klasztoru do treści miejscowego planu pozostała bez merytorycznej odpowiedzi. Złożone wnioski do urzędu konserwatorskiego pozostają bez rozstrzygnięć od przeszło 250 dni” – czytamy w informacji prasowej podpisanej przez przeora klasztoru, o. Lucjana Sobkowicza OP.
Dominikanie przedstawili propozycje kompromisu obejmujące cztery najważniejsze kwestie. Są gotowi uzgodnić z konserwatorami materiał i wygląd ocieplonej elewacji, oczekują umożliwienia wykonania prac wynikających z przepisów bezpieczeństwa, proponują zmianę wskaźników zabudowy pozwalającą na budowę domu senioralnego oraz ograniczenie strefy zieleni do obszarów rzeczywiście cennych przyrodniczo. Podkreślają, że plan już przewiduje ochronę drzew o szczególnych walorach.
„Przede wszystkim Klasztor chce rozmawiać. Będzie dalej przekonywać organy konserwatorskie do zmiany stanowiska, także w toczących się postępowaniach administracyjnych, aby wspólnie wypracować optymalne rozwiązanie pozwalające Klasztorowi rozwijać się na własnym gruncie i dokończyć przedwojenne zamierzenia dominikanów – z poszanowaniem prawdy oraz zmian, które zaszły w okolicy w ostatnich 100 latach. Klasztor jest otwarty na rozmowę o wykończeniu elewacji i ociepleniu budynku, o dbałości o wartości zabytkowe z uwzględnieniem potrzeb i problemów współczesnych ludzi oraz o przeznaczeniu części terenu na funkcje społeczne, w tym opiekę nad seniorami” – deklarują zakonnicy.
Wspólnota podkreśla, że nie sprzeciwia się ochronie dziedzictwa historycznego. Jej zdaniem obecne regulacje nie uwzględniają jednak rzeczywistego stanu technicznego budynków, historycznych projektów architektonicznych ani współczesnych wymagań dotyczących bezpieczeństwa i utrzymania obiektów. Zakonnicy wskazują, że ochrona zabytków nie powinna oznaczać zamrożenia możliwości rozwoju nieruchomości i uniemożliwienia prac potrzebnych do jej dalszego użytkowania.
„Szacunek dla historii naszego służewskiego klasztoru nie musi wykluczać troski o żywych ludzi, którzy tworzą tę społeczność. Klasztor jest przekonany, że możliwy jest kompromis, który połączy ochronę wartości zabytkowych z wymogami bezpieczeństwa, obowiązującymi przepisami, rozwojem placówki oraz współczesną misją duszpasterską i społeczną na rzecz mieszkańców stolicy” – podkreśla klasztor w swoim stanowisku.
Dominikanie zapowiadają dalsze działania administracyjne i rozmowy z organami konserwatorskimi. Jeżeli nie uda się osiągnąć porozumienia, rozważają zaskarżenie uchwały Rady m.st. Warszawy do sądu administracyjnego. Ostateczna decyzja w tej sprawie jeszcze nie zapadła.
Na razie klasztor przygotowuje się do kolejnej, trudnej zimy. Zakonnicy muszą zapewnić ogrzewanie budynków, w których mieszkają członkowie wspólnoty i do których przychodzą wierni. Bez przeprowadzenia termomodernizacji oznacza to dalsze ponoszenie bardzo wysokich kosztów. Przyszłość planowanych remontów i domu senioralnego pozostaje uzależniona od dalszych rozstrzygnięć administracyjnych oraz ewentualnej zmiany przyjętych przez Warszawę regulacji.
